# Разговоры о недвижимости

Евгений Медведев

Здесь вы узнаете все, что вам нужно для того, чтобы снять или сдать квартиру. Подробно разобраны основные ошибки при найме или сдаче квартиры, а также даны советы, как не попасть в неприятную ситуацию или выйти из неё.

© Евгений Медведев, 2016


Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

## От автора

Вы замечали, как часто на улице вы краем уха ловите разговоры о недвижимости? Возможно у меня уже профессиональная деформация, но я слышу такие разговоры постоянно. Иногда у меня складывается впечатление, что больше всего у нас в стране любят поговорить о политике, курсе валют и недвижимости. При этом как это ни странно, но так же как каждый второй у нас тренер сборной России по футболу, так и каждый первый уверен, что уж перед ним-то все сложности покупки квартиры или ее найма обязательно падут ниц и возможно еще и доплатят :)

Как показывает практика, обычно силы несколько переоцениваются, и неожиданно оказывается, что не все так просто под луной.

Именно для облегчения ваших самостоятельных действий на поприще недвижимости и предназначена эта брошюра. В ней вы найдете только основные практические советы на тему «как не облажаться за 5 минут».

Ах да! Забыл представиться :) Меня зовут Евгений, в недвижимости с 2008 года. Поработал во всех отраслях недвижимости и уже несколько лет возглавляю собственное агентство. Работаю по Москве и Московской области, соответственно эта брошюра в основном будет полезна тем, кто проживает или планирует проживать в Москве, для всех остальных она будет менее полезна т.к. особенности вашего города могут очень отличаться от реалий Москвы, но основные принципы одинаковы для любого города.

А теперь к аренде!!!

## Используемые термины

Наймодатель – владелец квартиры сдающейся в найм.

Наниматель – человек снимающий квартиру для проживания.

Арендодатель – аналог Наймодателя.

Арендатор – аналог Нанимателя.

Наём\найм – один из видов арендных отношений, применяется когда объектом арендных отношений является жилое помещение.

Поднайм/субаренда – сдача квартиры в найм/аренду лицами которые сами снимают данную квартиру.

Объект – квартира

Имущество – имущество находящееся в квартире.

Риэлтор – человек или Агентство Недвижимости занимающееся профессиональной помощью в недвижимости, в том числе в аренде.

## Главная ошибка «понаехавших»

В наше время все постоянно, куда-то бегут и едут, из села в город, из города в город и почему то почти все в Москву (да-да-да я тоже из понаехавших), и одной из основных проблем на новом месте для многих является поиск подходящего для проживания жилья.

И вот тут совершается множество ошибок, приводящих как к потере времени и денег, так и к выбору неподходящего жилья.

Обращение в информационные агентства

Очень многие даже в наше время покупаются на рекламу «Информационных Агентств». Что такое эти Агентства? Это фирмы, которые предлагают вам заключить с ними договор на информационное обслуживание. По данному договору Агентство обязуется предоставить вам информацию по сдаваемым квартирам. Вам они, конечно, скажут, что вот в этих квартирах вас уже ждут и точно заселят, дадут список адресов квартир, возьмут с вас деньги (обычно от 5 до 10 тысяч рублей) и отправят в добрый путь к людям, которые вас не только не ждут, но могут уже и квартиру-то не сдавать. А когда вы обуянные гневом вернетесь в подобное агентство, то вам скажут что по договору на информационные услуги, вам должны были только предоставить информацию о сдаваемых квартирах по вашему запросу. Информацию предоставили – услугу исполнили.

Как определить, что фирма или человек, предлагающий вам помощь по найму квартиры, обманщик? Очень легко! Если вас просят сначала заключить договор и заплатить аванс Агентству, то вас обманывают. Риэлторы по аренде ВСЕГДА берут свою комиссию ТОЛЬКО по факту заселения, т.е. после подписания вами договора найма (аренды).

Также не стоит связываться с теми риэлторами, которые просят с вас деньги за показ. Это также не является принятой практикой, просто положите трубку если слышите что-то подобное и будет вам счастье :)

## Самые распространенные способы кинуть ближнего своего в недвижимости

Следующим этапом обычно бывает, «ах сволочи, ну и ладно я сам найду себе жилье и никому платить не буду». Подобная точка зрения имеет право на существование, но прежде чем браться за этот нелегкий труд нужно все-таки немного оценить обстановку. Если вы только приехали в Москву, то я крайне не рекомендую проводить первый найм квартиры самостоятельно. Шанс того что вас обманут очень велик. Способов обмана множество, начиная с уже описанных ранее информационных агентств (на которые ловятся почти половина приезжих) и продолжая:

– сдача квартиры в субаренду лицом, которое не имело право это делать;

– сдача квартиры без договора и последующим вашим выселением под любым предлогом;

– не прочитали договор, или из-за плохого знания юридических моментов не обратили внимание на несколько пунктов договора. Как итог, хозяин квартиры получает возможность выгнать вас в любой момент, у вас же есть только обязанности, а из прав… Ну, если только дышать :)

– не обратили внимание, что помимо цены на квартиру вам в договоре написали, что вы будете оплачивать коммунальные услуги. Таким образом, вы сразу прибавили к стоимости от 2—3 тысяч. По общему правилу в Москве под арендной платой понимается непосредственно сама плата за месяц + оплата воды и электричества по показаниям счетчиков. Все остальные коммунальные услуги оплачивает хозяин квартиры.

– очень часто бывает еще, когда вас просят оставить аванс за квартиру, для того что бы квартира «не ушла», а когда вы на следующий день приезжаете подписывать договор, то вам говорят что квартира сдана, а денег от вас никто не получал и «вообще не беспокойте уважаемых людей».

Способов обмана очень много и каждый день придумываются новые, что поделать народ у нас очень креативный :). Расписать все способы обмана я точно не смогу, но вот дать несколько советов как избежать наиболее распространенных обманов вполне.

Итак:

– никогда не заключайте договор субаренды или поднайма, даже если вам будут клясться, что все хорошо – не заключайте, по крайней мере, без своего риэлтора.

– перед тем как заключить договор, обязательно проверьте документы на квартиру, паспорт, квитанцию об оплате коммунальных платежей. Договор должен заключаться, только с владельцем квартиры. Если владельцев несколько или хозяин не может присутствовать на сделке, требуйте от них разрешение на сдачу квартиры в найм, как минимум поговорите с ними по телефону. Это не гарантированно защитит вас, но вы, по крайней мере, увидите, будут ли нервничать те, кто пытается сдать вам квартиру и решите для себя насколько можно им доверять.

– внимательно читайте договор. В правильном договоре у хозяина нет права выкинуть вас на улицу без причины в короткий срок, как минимум 1 месяц хозяин обязан вам дать на подбор нового жилья (это не касается тех случаев, когда вы не платите за квартиру, или иным образом нарушили условия договора). Также хозяин не имеет право повышать стоимость аренды в течение срока действия договора.

## «И вновь продолжается поиск»

Но не только обман и мошенничество встанут у вас на пути к найму жилья, все—таки, мошенников у нас хоть и порядочно, но не на каждом шагу. Значительно больше вас будет нервировать отсутствие понимания, каким образом найти квартиру и где же ее искать-то? Не по улицам же ходить и кричать, в самом деле. Конечно, вы можете попробовать договориться о квартире прямо на вокзале, но честно скажу, в таком случае я вас безмерно уважаю и восхищаюсь вашей смелостью.

Обычно поиск начинают с расклеенных по улицам объявлениях, но маленький нюанс из тысяч и миллионов расклеенных объявлений, реальных объявлений 0,0001% не больше. Все остальное – это риэлторы пытающиеся таким не хитрым способом привлечь к себе клиентов. Более того квартир, которые рекламируют риэлторы также нет. Рынок аренды в Москве очень быстрый: буквально за несколько дней сдается любая нормальная квартира, т.е. с учетом времени что понадобилось на расклейку объявления + время, которое понадобилось вам на то, чтобы увидеть объявление = даже если квартира и была, то ее давно сдали. А обычно просто клеят объявления со средней квартирой и с сильным занижением цены.

Следующий этап – интернет и бесплатные доски объявлений. Особо продвинутые сразу лезут в интернет и ищут, ищут, ищут…. Начинают, конечно же, с Avito, не зря же ребята рекламировали себя на ТВ. Вот только после 10-того звонка по понравившейся квартире, начинаешь ловить себя на мысли – а тут точно есть собственники???? Или все кто тут есть – риэлторы? Именно!!! Уже несколько лет как на бесплатных досках объявлений практически не осталось собственников, вернее они там конечно встречаются, но все объявления от реальных собственников просто тонут в сотнях объявлений агентов. Нет, конечно, рано или поздно вы сможете найти собственника, и может быть даже снять у него квартиру, но вот труд ваш будет подобен сизифову, а именно объемен, труден и затратен.

## «А черт с ним, найму риэлтора»

Как раз именно на этапе поиска в интернете и на досках объявлений обычно человек и ломается и начинает работать с риэлторами. Просто от усталости и постоянного «тыканья в открытую дверь», в нашем случае интернет как раз и представляется той самой открытой дверью, за которой море информации, но вся она пустая не дающая приблизится к цели – снять квартиру. А тут вежливый молодой человек или девушка, с сожалением в голосе говорит, что заинтересовавшая вас квартира вот буквально 5 минут назад была сдана, но у них есть очень похожая квартира по такой же цене, но чуть-чуть в другом месте и если вы готовы работать с агентством, то вам обязательно ее покажут и сдадут. Не будем уточнять, что квартира по которой вы позвонили вряд ли когда-то существовала, и вряд ли у агентства есть подобная подходящая вам квартира, скорее всего сразу после получения вашего согласия на работу представители агентства сами начнут поиск, по специализированным сайтам подбирая вам что-то подходящее, важно то, что на определенном этапе от поиска устаешь настолько, что уже с радостью покупаешься на подобные не хитрые уловки. И вот тут у меня к вам один вопрос – а зачем было мучиться? Почему сразу не позвонить в агентство?

Настоятельно рекомендую, пока вы не пожили в Москве, не приценились, не получили хоть какое-то понимание о том, что и как тут делается, не пытаться снять квартиру самостоятельно.

К слову сказать, то, что вы сами нашли, подходящую вам квартиру не значит, что вы не будете платить риэлтору. Скорее всего, все равно будете, только представителю Арендодателя (стандартная ставка 50% от месячной арендной платы). Таким образом, в большинстве своем вы экономите не 100% от месячной арендной платы, а всего от 20 до 40% (как договоритесь с риэлтором). А стоили ли все ваши временные затраты и мучения этих денег?

Почему же вы все равно будете платить риэлтору, даже если вы сами нашли квартиру? Потому что Арендодателю выгодно работать с риэлтором. И вот почему:

– арендодатель не платит риэлтору;

– нанимая риэлтора сдавать свою квартиру, арендодатель устраняется от всех сложностей связанных с этим. Все что требуется от арендодателя – это выбор арендатора из представленных ему. При этом его не беспокоят звонками, иногда он не приезжает даже на просмотры квартиры, отдавая ключи риэлтору, и появляется только на подписание договора.

– у Арендодателя не болит голова о правильности заключенного договора. Он не должен придумывать свой договор или искать шаблон в интернете.

Другими словами Арендодателю весьма выгодно работать с риэлтором, более того одним из самых важных доводов для Арендодателя в пользу риэлтора является то, что если Арендатор заплатил комиссию риэлтору, то значит быстро арендатор не съедет т.к. будет жалко потерянных денег на комиссию риэлтора.

## Враг или Друг?

Естественно после всех подобных мытарств многие люди воспринимают риэлторов практически как врагов. Даже позвонив в Агентство недвижимости и попросив подобрать квартиру, многие люди часто относятся к риэлтору, мягко сказано, с недоверием, а скорее с не желанием его слушать и тем более ему платить.

Однако вас никто не заставляет обращаться за помощью к риэлтору. Вы сами поднимаете трубку и делаете звонок в Агентство – так почему же риэлтор становится для вас врагом?

Вы обращаетесь к риэлтору, наверное, все-таки не для того, чтобы он просто нашел вам первую попавшуюся квартиру в указанном вами районе. Возможно, вам хотелось бы, что бы риэлтор подобрал вам наиболее подходящую вам квартиру – и вовремя, как можно более дешево, с нормальными хозяевами и чистыми документами? Если это именно так, то почему же вы предпочитаете не слушать рекомендации риэлтора?

Поверьте, риэлтору невыгодно затягивать работу с вами. Невыгодно ему и искусственно повышать цену на квартиру. Наоборот, как это ни смешно, но в основном риэлторы занижают цену на квартиру, т.к. чем меньше цена, тем быстрее ее арендуют и тем быстрее риэлтор получит свою комиссию. Кроме того, риэлтору выгодно провести сделку не только быстро, но и качественно, т.к. именно вы потом, если вам понравится работа риэлтора, будете рекомендовать его вашим знакомым.

Конечно, риэлторы бывают разными, причем, к сожалению, работа в крупной компании не делает из риэлтора профессионала, очень часто бывает так, что частный риэлтор (человек не из агентства) имеет больший опыт работы и намного лучше выполняет свою работу, чем агент, работающий в крупной компании.

Был в моей практике один случай. Обратились ко мне по рекомендации ребята, хотели снять трешку, естественно подешевле и получше. В процессе поиска нашел трешку на юге Москвы, созвонился с агентом со стороны хозяина квартиры, уточнил информацию по квартире: цену, метраж, проходные комнаты или изолированные (сказали изолированные) – все устроило. Договорились на просмотр, на воскресенье. В воскресенье был дикий ливень, но квартиру нам решили показать и вот представьте картину: дождь, вечер, 2-х часовая дорога через всю Москву. Приехали, встретились с агентом – агент девушка лет 25—28, поднимаемся, заходим в квартиру и получаем натуральный – «шок это по-нашему». Трехкомнатная квартира оказалась переделанной из однушки!!!! Никогда в жизни я не был так близок к убийству…. Вот результат плохой работы риэлтора, агентесса либо банально врала, либо сама не знала, куда нас ведет, т.е. не собрала информации о квартире, не была в квартире, а девушка была из весьма серьезного Агентства. И вот подобные люди, конечно портят репутацию. Происходит же это в первую очередь из – за очень легкого входа в этот бизнес. Стать риэлтором у нас очень просто, сложно остаться им надолго и стать успешным, но вот те мальчики и девочки, которые сунулись в эту профессию зря, успевают сделать достаточное количество «косяков», что бы испортить репутацию всем.

Поэтому обращаясь к риэлторам за помощью, особенно если вы делаете это первый раз, я бы рекомендовал вам обратиться к нескольким риэлторам и уже по их работе определить того человека, которому вы можете верить, а определившись отказаться от услуг остальных и начать прислушиваться к своему риэлтору, он не враг вам – он ваш помощник.

## Искать нужно вовремя

Очень часто я получаю звонки от клиентов, выливающиеся в следующий разговор:

– Здравствуйте, это Агентство Недвижимости?

– Да, слушаю вас.

– Мне нужна квартира.

– Отлично. Когда вы готовы вселяться?

– Нууу… недели через 3—4.

Собственно, по большому счету, на этом разговор заканчивается.

В чем же тут ошибка? Ошибка в том, что рынок аренды в Москве очень динамичен, и квартира не будет ждать вас не то что три-четыре недели, а даже две. Таким образом, начиная искать квартиру настолько заранее, вы сталкиваетесь сразу с несколькими негативными моментами:

– вы неинтересны агентам, т.к. они прекрасно понимают, что начинать работу с вами надо за неделю до срока найма;

– вы начинаете нервничать, когда агент, с которым вы работаете, не звонит и не предлагает вам варианты;

– вы начинаете искать других агентов, тратя свои силы, нервы и время. С новыми агентами ситуация повторяется.

Давайте разберем, какие же ваши действия будут правильными в подобной ситуации.

Вариант 1: вам нужна нестандартная квартира с нестандартными требованиями

В этом случае вам действительно придется позаботиться о начале поиска квартиры заблаговременно.

Какие случаи подходят под нестандартную квартиру или нестандартные требования:

– если вы хотите снять квартиру в очень узком районе (вас интересуют только несколько домов, 1 улица и т.п.);

– у вас есть животные (кошки или собаки);

– вас большое количество (4 человека в однокомнатную квартиру и т.п.);

– вам необходимы особые условия для проживания (хорошая звукоизоляция, несколько требований к квартире, как, например: нахождение рядом парка, метро, школы и т.п.);

– если агент говорит вам, что вот с этими вашими требованиями к квартире подыскать вариант будет тяжеловато.

В этих случаях вы должны быть готовы не только начинать поиск квартиры заранее, но и быть готовыми заплатить за простой подходящей квартиры или снять ее сразу после просмотра.

Вариант №2: у вас абсолютно стандартные требования по квартире

Вы укладываетесь в среднюю стоимость аренды, ваш район поиска – от нескольких станций метро до 2—3 веток метро. В подобных случаях вам нечего беспокоиться, и начинать поиск заблаговременно не нужно. Квартира для вас подберется в течение недели практически со стопроцентной гарантией.

## Брать или не брать?

Как я уже говорил ранее рынок аренды в Москве очень динамичный, квартиры сдаются буквально за сутки, и основной ошибкой Арендаторов является, то, что часто они думают слишком долго. Регулярно случается так: приходя на просмотр, Арендатор видит, что квартира ему подходит, возможно, она не совсем то, что он видел в мечтах, но в целом квартира ему нравится. И вот тут вместо того чтобы сразу забирать квартиру, Арендатор начинает думать, что «да, квартира неплохая, но у меня еще есть несколько дней и, наверное, стоит посмотреть что-то еще, вдруг найдется получше».

Особенно часто так происходит в тех случаях, когда Риелтор, с которым работает Арендатор, действительно профессионально подошел к своей работе и привел Арендатора не на пустой просмотр (явно неподходящую квартиру), а на действительно хорошую квартиру.

Что же происходит в таких случаях?

Увы, складывается все обычно очень печально. Квартира, над которой Арендатор решает подумать, в 90% случаев сдается практически сразу же после ухода Арендатора, т.к. хорошие квартиры редко сдаются более суток. Наш же Арендатор, позвонив на следующий день, слышит в ответ, что квартира уже сдана, и вот тут происходит самое неприятное. Арендатор начинает нервничать: время, к которому он должен найти квартиру, заканчивается, а результата нет. Как итог – обычно такой Арендатор снимает квартиру либо хуже, либо дороже. Такова цена излишних раздумий.

Когда можно позволить себе подумать над квартирой?

Только в так называемые периоды «не сезона». А это следующие дни:

• с середины декабря по начало марта;

• с середины июня до середины августа.

В эти два периода Арендатор может позволить себе немного подумать над квартирой, НО не над всеми квартирами. Если квартира – однокомнатная, стоит менее 30 000 руб. и находится в хорошем состоянии, то откладывать решение о найме не стоит. Очень велика вероятность, что квартира не дождется вашего решения.

Для того чтобы понимать, стоит откладывать решение по найму квартиры или нет, нужно подумать над следующими факторами:

• как долго ваш Риелтор подбирал вам варианты;

• как много вариантов подобрано для вас;

• в каком, по мнению Риелтора, состоянии находятся остальные варианты по сравнению с тем, в котором вы находитесь;

•сезон или не сезон;

•обычно, когда вы только позвонили Риелтору, вам обязательно рассказывают о порядке цен в нужном вам районе. Обратите внимание, насколько понравившаяся вам квартира укладывается в эту цену;

• есть ли еще показы сегодня у этой квартиры.

Руководствуясь этими советами, вы всегда сможете определить, есть у вас время подумать или нет. Также я бы советовал вам всегда на показ брать с собой деньги на найм квартиры. Это поможет вам поторговаться над суммой аренды и позволит хозяину квартиры сделать выбор в вашу пользу. Не забывайте: выбираете не только вы, но и ВАС.

## Искать, так искать

Еще одной весьма распространенной ошибкой является либо сужение области поиска до дома, улицы, нескольких улиц или станции метро, либо, наоборот, расширение до всей Москвы или сразу нескольких веток метро.

Вот, наверное, самое плохое, что вы можете сделать, это либо сильно сузить место поиска до пары домов или улиц, либо наоборот расширить поиск до половины Москвы.

Сужая поиск до 1—2-х домов вы, во-первых сразу должны настраиваться на долгий поиск жилья, очень редко бывает когда в указанных домах сразу можно подобрать что, то подходящее для вас. Во-вторых вам просто вряд ли нужны будут риэлторы в этом случае, более того риэлторы с вами и серьезно работать не будут т.к. понимают, что вы найдете квартиру быстрее них просто повесив десяток объявлений на подъезд или поговорив с соседями.

Сужая поиск до 1—2-х улиц вы также должны быть готовы к длительному поиску, да конечно в этом случае не получится обойтись развешиванием десятка объявлений, но и рассчитывать что быстро появится именно то что вам нужно тоже не стоит. Так, что если у вас есть время, то конечно можно и подождать, если же времени нет, то я бы рекомендовал расширить область поиска.

Другая крайность это искать подходящую квартиру по всей Москве. Скажу банальность, но – Москва большая! И даже ОЧЕНЬ большая. Подходящих вариантов сотни, и сначала на энтузиазме ты едешь, например в Отрадное, Когда твоя работа на Теплом Стане. Но вот пока ты едешь туда и обратно ты начинаешь понимать, что, что то идет не так. В конечном итоге все возвращается к сужению области поиска, но уже после нескольких показов, а значит, и массы потраченных сил, денег, времени.

Итак, как же правильно указывать область поиска?

Правильным будет внимательно рассмотреть карту метро, посмотреть, какие ветки метро удобны вам, уточнить у риелтора цену на квартиры на этих ветках метро и определить область поиска в рамках 2-х, максимум 3-х веток метро. Желательно сразу указать, какие районы приоритетнее (верх или низ ветки, какие-то станции и т.п.). Все это позволит Вам снять квартиру значительно проще и быстрее, чем в любом ином случае

## Ошибки и Правила

Ошибки:

1. Обращение к информационным агентствам.

2. Оплата услуг агентства до просмотра квартиры.

3. Заключение договора с агентством на информационное обслуживание.

4. Отсутствие доверия к риелтору, с которым вы работаете.

5. Невнимание к предложениям риелтора и недоверие к его словам о положении на рынке квартир.

6. Слишком долгие раздумья над просмотренной квартирой.

7. Слишком ранний старт поиска, либо, наоборот, старт, когда жилье нужно уже «вчера».

8. Сужение территории поиска квартиры до минимума или наоборот – расширение ее до всей Москвы.

9. Во время просмотра квартиры извещение хозяина о том, что вы смотрели или сейчас идете смотреть другие квартиры.

10. Во время просмотра квартиры проговаривание ее недостатков в попытках сбить цену.

Помните: во время просмотра квартиры выбираете не только вы, но и вас.

Что делать, чтобы снять квартиру максимально быстро и максимально вас устраивающую?

1. Четко определите, где вам нужна квартира. Самое лучшее – определить несколько станций метро, которые вас устраивают.

2. Начинать поиск квартиры за неделю-полторы до срока.

3. Подготовить время для поиска квартиры. Помните, что обычно показы квартир происходят в вечернее время после 19.00.

4. Подготовить денежные средства для найма. Помните, что на каждый показ вы должны иметь с собой всю сумму, иначе вы рискуете тем, что понравившаяся вам квартира вам не достанется.

5. Выбрать себе одного риелтора и работать только с ним. Поверьте, это намного облегчит вам жизнь и избавит от пустых показов. Всегда проще объяснить, что вам нужно, одному человеку, чем десятерым.

6. Принимать решение по увиденной квартире быстро.

7. Если в квартире что-то не нравится или вы считаете, что квартира не соответствует цене, не говорить об этом хозяину.

8. Доверять своему риелтору.

## Владеть и сдавать

Эта глава о вас уважаемые владельцы квартир,

ваших потребностях, заботах и переживаниях.


В Москве очень многие счастливые владельцы «лишней» квартиры предпочитают делать деньги и зарабатывать сдачей этих квартир в наем. И это правильно. Сдача квартиры в наем приносит хорошие деньги, но.… Как и в любом деле есть свое «НО», так и в сдаче квартир в наем есть свои сложности и нюансы. Не учитывая которые вы рискуете не только не заработать, а возможно еще и потерять. В этой главе я расскажу о наиболее распространенных ошибках, приведу примеры как правильных так и не правильных действий владельцев квартир, а также в качестве бонуса всем читающим опубликую готовый договор аренды, разработанный очень хорошими юристами, и проверенный многолетней практикой. Ну и на закуску разберу наиболее важные пункты из этого договора


Поехали?)

## Виды найма квартиры

Первое что делает любой владелец квартиры, перед тем как начать сдавать квартиру, это принимает решение на какой срок будет сдаваться квартира. Квартира может сдаваться на длительный срок, на сезон, или на кратковременный найм (почасовой, посуточный). Во всех этих видах найма есть свои плюсы и минусы.

Сдача квартиры на длительный срок – это самый распространенный вида сдачи квартиры. Хорош тем, что не нужно часто заниматься квартирой. Один раз сдал квартиру и целый год можно особенно не беспокоиться. Подходит тем, кто твердо определился со своими намерениями и планирует сдавать квартиру как минимум год (стандартный договор аренды квартиры в этом случае заключается на срок чуть менее одного года, т.к. по Российскому законодательству договор аренды заключенный на срок год и больше подлежит обязательной государственной регистрации). Да конечно бывает, так что квартиранты съезжают раньше или уже ваши планы меняются, но обычно люди живут как минимум год, а то и больше (перезаключая договор). Для владельца квартиры это самый спокойный и безопасный вариант. Владелец квартиры ежемесячно получает свои деньги, квартиранты живут. Не нужно искать новых квартирантов, не нужно переживать за адекватность новых квартирантов (к тем, кто живет долго обычно уже как то привыкаешь и более менее начинаешь доверять).

Сезонная сдача квартиры отличается тем, что квартира сдается на более короткий срок, обычно на несколько месяцев или до наступления какого либо события (например, продажа квартиры). Данный вид найма квартиры имеет свои особенности. Как это не странно, но квартиры которые просто сдаются на 1—2—3 месяца обычно стоят дороже чем квартиры которые сдаются на длительный срок. В то же время квартиры, которые сдаются на короткий срок в связи с планирующейся продажей наоборот стоят меньше чем сдающиеся на длительный срок. Связано это с тем, что в первом случае нанимателю нужна квартира на короткий срок, выбор квартир не большой и цена повышается. Во втором случае наймодатели как раз и зазывают к себе нанимателей именно более низкой ценой, чем квартиры, сдаваемые на длительный срок. И Наниматели, арендуя данную квартиру, обязуются при необходимости быстро ее покинуть, взамен получают меньшую арендную плату. Таким образом, в зависимости от ситуации плюсами для владельца квартиры будет либо более высокий доход, либо получение дохода в процессе продажи квартиры. Минусами соответственно, скорее всего, это менее ответственные наниматели, туристы и более быстрое ухудшение состояния квартиры, ну и, конечно же, более частый поиск нанимателей, т.е. процессу сдачи квартиры уделяется намного больше времени.

Кратковременный найм самый время затратный для владельца квартиры. Обычно собственники квартир этим не видом найма не занимаются, т.к. для успешной работы необходима хорошая реклама, не одна квартира и постоянная готовность сдать квартиру. Обычно данным видом найма занимаются агентства, в свою очередь снимающие квартиры у владельцев с правом субаренды. Отличается очень высоким доходом, но и очень большими трудозатратами.

Помимо этих трех видов сдачи квартиры в наем есть еще один вид сдачи квартиры обособленно стоящий от всех остальных. Способ либо для самых ленивых, либо для тех, кто не проживает постоянно в городе, где находится квартира. Этот способ – доверительное управление. Владелец квартиры заключает, с каким либо агентом или агентством договор концессии (с точным описанием действий и условий на которые имеет право исполнитель (агент или агентство)), выписывает доверенность на право управлять квартирой (в том числе сдавать ее в аренду, субаренду и т.п.). После чего все действия с квартирой на время действия договора являются проблемой исполнителя по договору концессии. Собственник квартиры, только получает указанную в договоре сумму в указанное в договоре время. Способ на самом деле очень удобен для многих людей, особенно проживающих за границей. Важно только одно – правильно выбрать тех, кто будет управлять вашим имуществом. Ну и понимать, что как бы хорошо они не управляли квартирой, ее состояние все равно будет ухудшаться.

## Да бог с ней, с прибылью, больше бы не потерять

Большинство собственников квартир, сдавая ее в найм, весьма сильно беспокоятся по ее дальнейшему состоянию. Да и не только состояние квартиры после выезда нанимателей беспокоит владельцев. Каждый владелец квартиры рискует куда большей суммой, чем может получить с найма.

– риск кражи имущества находящегося в квартире;

– риск пожара, залива соседей (поверьте, соседи не будут разбираться кто виноват, а влепят иск вам);

– риск порчи имущества;

– риск неоплаты услуг;

– риск мошеннических действий с квартирой (например, подделка документов и продажа квартиры);

– отказ покинуть квартиру.

Рисков много и к любым ситуациям нужно быть не только готовым, но и знать, как действовать, в том или ином случае, а лучше всего по возможности предотвращать потери заблаговременно.

Итак, после того как вы решили на какой срок вы будете сдавать квартиру вы должны определиться с тем насколько она вам дорога :) Нет, это не значит что вы должны быть готовы потерять квартиру, это значит что вы должны определиться насколько вам важно имущество находящееся в квартире, состояние квартиры, а также что вы планируете делать с квартирой после того как перестанете сдавать ее в найм. Если в квартире вам важны только сами стены, то смело можете указывать в объявлении по сдаче «для всех желающих», тем самым квартиру вы сдадите быстро, скорее всего, по чуть завышенной цене, но и жить в квартире у вас будет взвод китайцев или рота таджиков. Это ни хорошо, ни плохо, стены они вам точно оставят, все остальное вам же не жалко?) Если же вы не планировали после найма делать капитальный ремонт (кстати зря, по своему опыту скажу, что какие бы хорошие не были арендаторы, но после пяти и более лет сдачи квартиры в аренду ремонт делать стоит и скорее всего отделаться поклейкой обоев не получится), то следовательно и подходить к выбору жильцов нужно обдуманно. Не верить в «очень порядочную семью узбеков», или «китайского-инженера» ибо в 99% случаев это обман и через неделю у вас будет жить «взвод китайцев или рота узбеков». Я не хочу, как то унизить людей любых национальностей, я констатирую факт. Самым лучшим выбором для вас будет – обычная славянская семья (русские, украинцы, белорусы). Можно рассматривать состав из нескольких девушек или мужчин, но тут уже надо очень внимательно смотреть на претендентов. Маленькие дети это конечно хорошо, но обязательно напомните нанимателям, что все исписанные фломастером обои вы вычтете из депозита. Домашние животные – это отдельная история, конечно с одной стороны нет ничего плохого в котенке или собачке, но с другой стороны это подранный диван и обличник двери, это куча собачьих волос во время линьки, а нужно ли вам это? Как вариант, если вам сильно понравились хозяева маленького зоопарка, можно также уточнить что всё, что попортят домашние любимцы, будет вычтено из депозита.

Имущество в квартире также оценивается по принципу жалко – не жалко. Все что вам жалко и не хотелось бы потерять, обязательно указывайте в передаточном акте. Конечно, не стоит в акте указывать вилки ложки и т. п. мелочь (боитесь за серебряный сервиз просто заберите его домой), но вот электротехнику, бытовую технику, холодильник, стиральную машину и т. д. указывать нужно обязательно. Кстати очень часто возникает вопрос за чей счет должна ремонтироваться сломавшаяся техника, мебель и т.д., так вот во время аренды наниматель принимает на себя ответственность за находящееся в квартире имущество и обязуется сохранить его в работоспособном состоянии. Если сохранить в рабочем состоянии не получается, то наниматель обязан либо купить такое же имущество с характеристиками не хуже сломанного либо отремонтировать его. Таким образом, любой ремонт или замена сломанного имущества производится за счет нанимателя. Конечно, собственник может и за свой счет отремонтировать имущество, но это ничто больше чем его добрая воля.

Для того чтобы подстраховать себя на случай кражи, существенного причинения вреда квартире и отказе нанимателей по его уплате, обязательно нужно заключать договор найма. Без заключенного договора любые неприятности, скорее всего, будут за ваш счет. Причем важно не только заключить договор, но и как можно полнее внести в него данные нанимателей (ф.и.о., прописку, паспортные данные и т.п.), кроме того обязательно попросите предоставить вам копии паспорта всех кто планирует проживать в вашей квартире. В этом случае, если вдруг произойдет кража или квартире будет причинен существенный ущерб, вы сможете через суд возместить причиненный ущерб.

А еще бывает так, что приходите вы на квартиру, а там чужие люди, которые скромно так спрашивают – «а вы кто?». И тут появляется два варианта. Вариант первый – вашу квартиру сдали в субаренду. В этом случае вы должны сделать следующее:

– выяснить, кто и на каком основании сдал этим людям вашу квартиру;

– выяснить каким образом они узнали о том, что квартира сдается и кем им приходится человек сдавший квартиру;

– дать им 2—3 дня на то, что бы покинуть квартиру.

Конечно, вы можете и оставить их жить дальше, просто перезаключив договор с ними, но я бы вам не советовал, так как не факт, что они сказали вам правду и за вашей спиной не ведутся какие-либо махинации или мошеннические действия. Спокойнее для вас будет попросить их освободить занимаемое жилье. Жалеть их тоже не нужно, ибо скорее всего они знали на что идут, если согласились снять квартиру без хозяина на сделке и без предоставления документов на квартиру.

Вариант второй – ваш наниматель оказался мошенником и, подделав документы, продал вашу квартиру другим лицам. Вот тут вы обязательно должны попросить документы на квартиру у «новых владельцев», сфотографировать их на телефон и сразу же обратиться в полицию. Сразу скажу, не верьте никаким отговоркам и уговорам, сразу идите в полицию. Будете медлить, сделаете только хуже.

Не редки случаи, когда наниматели отказываются покидать квартиру в установленный срок, могут просто не открывать дверь, могут не брать телефон и не выходить на связь. Могут вытолкать собственника за дверь. Все бывает и вот тут важно начать правильно действовать. Во-первых, никогда не пытайтесь сами в одиночку войти в квартиру, и с друзьями и соседями также пытаться войти не стоит. Обязательно идите за участковым и уже вместе с ним, в его присутствии входите в квартиру. Зайдя в квартиру в отсутствии нанимателя, вы рискуете быть обвиненными в краже (не дай бог, что то пропадет, или наниматели заявят что пропали, например деньги или драгоценности). Во-вторых, вместе с участковым попросите присутствовать соседей (на всякий случай). В третьих, не забудьте оплатить налоги за сдачу квартиры в наем и получения прибыли.

Вообще на самом деле последнее время весьма активизировалась налоговая служба, так что я бы, уважаемые собственники, рекомендовал бы вам налоги все-таки платить. В настоящее время результатом того что вас поймают на неуплате налогов будет уже не штраф, а уголовное дело. Тем более, что в наше время недовольный вами наниматель может очень просто принести подписанный вами договор найма в налоговую и у вас действительно появятся проблемы.

Все это и есть основные риски собственника жилья. Учитывать их при сдаче квартиры в найм просто необходимо.

## Договор как он есть

А сейчас я предоставлю вам обещанный договор найма и пробегусь по самым важным пунктам.

ДОГОВОР НАЙМА

г. Москва «____»________________201 г.

Ф.И.О.________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и Ф.И.О _____________________________ именуемый (ая) в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наймодатель передает Нанимателю принадлежащее ему жилое помещение, представляющее собой ___- комнатную квартиру, расположенную по адресу:

_________________________________ (далее «Объект») во временное возмездное пользование (найм) для проживания.

1.2. Характеристика «Объекта» на момент его передачи Нанимателю указывается в приложении №1 к Договору – Передаточном Акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Наймодатель передаёт «Объект» с имуществом, указанным в Передаточном Акте.

1.4. «Объект» принадлежит Наймодателю на основании ___________________________________________________

1.5. Срок найма «Объекта» устанавливается с»____»____________201__г. по «_____»___________201_г.

1.6. Наниматель осмотрел «Объект» до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю по Передаточному Акту «Объект», пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям (ст.676 ГК РФ), а также ключи от Квартиры, на условиях, установленных настоящим договором.

2.1.2. При выезде Нанимателя из «Объекта», при условии соблюдения Нанимателем условий настоящего Договора, не позднее пяти дней возвратить ему страховой депозит согласно п. 6.1. настоящего Договора.

2.1.3. Письменно предупредить Нанимателя не позднее, чем за один месяц, о готовящемся отчуждении «Объекта» (мене, продаже, дарении и т.д.).

2.1.4. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц, своими силами.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния «Объекта» и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время и в присутствии Нанимателя.

2.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

распоряжается «Объектом» на законном основании.

«Объект» не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого—либо спора.

получено необходимое в соответствии с законодательством согласие, всех собственников и/или совершеннолетних пользователей «Объекта», на заключение настоящего Договора.

2.4. При подписании Акта окончания найма вернуть Нанимателю Депозит, за исключением случая по п. 5.3 Договора, в противном случае Наниматель вправе продолжать пользоваться Объектом в течение одного календарного месяца без внесения Наймодателю платы за наем в счет Депозита.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

3.1. Наниматель обязан:

3.1.1. Использовать «Объект» только для личного проживания и проживания следующих лиц:


3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование «Объектом» (плату за наем), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи за воду, электричество, телефон (если таковой имеется) согласно установленных счетчиков.

3.1.3. Показания электрического счетчика _____________________

Показание счетчика на воду: горячая вода ____________ холодная вода _____________

3.1.4. Содержать «Объект» в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность «Объекта» и поддерживать его в надлежащем состоянии.

3.1.5. Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в «Объекте».

3.1.6. Устранять последствия аварий, произошедших в «Объекте» по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц.

3.1.7. Нести полную ответственность за ущерб «Объекту», мебели или оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности Нанимателя, проживающих с ним лиц или гостей.

3.1.8. Оставлять гостей на срок более трёх дней или оставлять гостей ответственными за «Объект» только после письменного на то разрешения со стороны Наймодателя.

3.1.9. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании «Объектом».

3.1.10. Возвратить Наймодателю «Объект», находящееся в нем имущество, ключи от «Объекта» в том же состоянии, в котором они были переданы Нанимателю, с учетом их естественного физического износа, по истечении срока найма, установленного настоящим Договором.

3.1.11. Возместить Наймодателю любой ущерб, нанесенный Объекту и Имуществу, неправильным их использованием, в течение трех календарных дней со дня письменного уведомления Наймодателем.

3.1.12. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

3.1.13. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию.

3.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

3.2.1. Устанавливать какое – либо оборудование в «Объекте» (укрепление дверей, установка сигнализации, охранных систем, менять замки на входных дверях и т.д.).

3.2.2. Передавать «Объект» третьим лицам, а также сдавать «Объект» в поднаем.

3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию «Объекта».

4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1..Плата за наем «Объекта» в месяц составляет: ________________________________________ (__________________________________________) рублей.

4.2. Плата за наем «Объекта» производится не позднее _______________________ числа текущего месяца за один месяц вперед.

4.3. Установленная плата за наем «Объекта» не подлежит изменению в течение всего срока действия Договора.

4.4. Счета за воду, электричество, телефон (если таковой имеется) согласно установленных счетчиков оплачивает Наниматель.

4.5. При наличии на момент выезда Нанимателя из «Объекта» любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения/оплаты которых в соответствии с Договором возложена на Нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.6.1. настоящего Договора).

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК

ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА

При расторжении Договора Нанимателем, последний обязан письменно предупредить Наймодателя не позднее, чем за один месяц до даты расторжения Договора. Наймодатель обязан при подписании Акта окончания найма возвратить Нанимателю полученную им плату за оплаченный, но не прожитый период найма.

При расторжении Договора Нанимателем ранее, чем через 3 месяца с момента заключения настоящего договора, Наниматель обязуется оплатить Наймодателю услуги Агента.

При расторжении Договора Наймодателем последний обязуется:

Письменно предупредить Нанимателя о дате расторжения Договора не позднее, чем за один месяц. Наниматель вправе пользоваться Объектом в течение одного месяца со дня получения уведомления Наймодателя о расторжении Договора;

При подписании Акта окончания найма возвратить Нанимателю плату за оплаченный, но не прожитый период найма;

При неисполнении Наймодателем п. 5.3.2, Наниматель вправе продолжать пользоваться Объектом в течение всего оплаченного им срока найма (в том числе и на сумму Депозита).

При расторжении Договора Наймодателем ранее, чем через 3 месяца с момента заключения настоящего договора, Наймодатель обязуется оплатить Нанимателю услуги Агента.

Наймодатель вправе зачесть Депозит в счет возмещения убытков в случаях неисполнения Нанимателем обязательств по пп. 3.1.3., 3.1.10. В случае недостаточности или отсутствия Депозита для возмещения убытков Наймодателя по пп. 3.1.3., 3.1.10. Наймодатель вправе удержать сумму убытков из имеющейся предоплаты либо взыскивать с Нанимателя оставшуюся сумму убытков в установленном законом порядке.

Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный «Объекту» и/или имуществу Наймодателя, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещений, независимо от того является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя и/или лиц, с ним проживающих.

Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.

Наймодатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке и потребовать освобождения Объекта в течение трех календарных дней, а Наниматель обязан освободить Объект, в случае:

Нарушения Нанимателем своих обязательств по пп. 3.1.1., 3.2.2. Договора;

Задержки очередной платы за найм на срок более 10 (десяти) календарных дней.

Нанесения ущерба Объекту и Имуществу вследствие ненадлежащего использования;

Систематических (неоднократных), обоснованных, жалоб со стороны соседей.

содержание в «Объекте» домашних животных Нанимателя без письменного согласия на то Наймодателя.

Замена замков входной двери без согласования с Наймодателем и предоставления Наймодателю одного комплекта ключей от новых замков.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. При передачи «Объекта» Наниматель передал Наймодателю Страховой Депозит в обеспечение оплаты задолженностей за наем «Объекта» и иных платежей, обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного Нанимателю имущества, имущества владельцев прилегающих помещений.

Страховой депозит составляет _____________________________________ рублей.

6.2. Перечисленные в пункте 1.1. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязательства по настоящему Договору наравне с Нанимателем.

6.3. Неотделимые улучшения, произведенные в «Объекте» Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Наниматель обязуется выплатить недостающую часть Страхового Депозита в размере _______________ в срок до «___»______________ 201__ г.

7.2._____________________________________________

________________________________________________

________________________________________________

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Стороны ознакомлены с настоящим Договором и полностью с ним согласны.

8.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

8.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

8.4. При возникновении споров Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

8.5. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

8.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

## Основные пункты договора

Представленный выше договор найма максимально создан для того что бы защитить обе стороны договора. Здесь вы не увидите пунктов закабаляющих одну из сторон. Только равные права и обязанности, ничего сверх нормальных требований к имуществу и пользованию им. Основным в этом договоре является:

– запрет на повышение цены аренды пока действует данный договор;

– запрет одномоментного расторжения договора (если арендаторы не нарушают порядок проживания и оплаты);

– регламентированы права и обязанности сторон, а также правила расторжения договора.

– также прошу обратить внимание на пункты 3.1.1. и 3.2.1 договора. Нарушение этих пунктов Нанимателем влекут моментальное расторжение договора найма.

В дополнение к договору так же размещаю типовой акт приема – передачи квартиры

## Передаточный акт. к Договору найма

Мы нижеподписавшиеся:

_________________, паспорт серия _________________ номер ________________, выдан ____________________________, зарегистрированный по адресу: _______________________________, именуемый (я) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и _________________________________________, паспорт серия ____________ номер ________________, выдан ________________________________, зарегистрированный по адресу: _______________________, именуемый (я) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий акт, составленный в простой письменной форме, о нижеследующем:

На основании Договора найма от «____» _____________ 20__ г. Наймодатель передал, а Наниматель принял _______________, находящуюся по адресу: ________________________________________________

По настоящему акту Наймодатель передал в найм Нанимателю указанную _______________________ в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.

По настоящему акту Наниматель принял в найм у Наймодателя указанную _________________________ в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.

Описание недостатков:


Нанимателю передаются следующие предметы домашнего обихода и обстановки:


Техническое состояние жилого помещения – пригодное для проживания, находится в удовлетворительном состоянии и не имеет недостатков, кроме указанных выше.

Наниматель ___________________________________________________

Наймодатель ___________________________________________________


Обратите внимание, что передаточный акт обязательно нужно заключать и вписывать в него все ценное имущество находящееся в квартире, иначе вы рискуете тем, что от квартиры вам вернут голые стены.

## Послесловие

Надеюсь то, что я рассказал вам в этой брошюре, будет полезно и поможет избежать неприятностей. В следующей брошюре поговорим о покупке и продажи квартиры. До новых встреч :)

> Евгений Медведев