✅Как я покупал квартиру в ипотеку под 0,01% и в чем цимес такой покупки!🎁Расчеты!
✅Напомню что в первой и второй части статьи я рассказывал как я пришел к идее купить квартиру в ипотеку под 0,01%, что из этого вышло, какие документы мне понадобились, а также какие действия я совершил для покупки. Прочитать начало истории вы можете по ссылкам ниже
🚩Итак, квартира куплена, теперь предлагаю спрогнозировать во что же мне обойдется этот проект и какую доходность я смогу из него вытянуть.
Что же я получу в итоге всех этих телодвижений?
Давайте посчитаем во сколько мне обойдется эта квартира в разрезе 8 лет. Почему именно 8 лет? Потому что примерно 3 года пройдет до получения ключей и затем еще 5 лет я не смогу ее продать без уплаты налога на доход в размере 13%.
Переплата за квартиру — 2 миллиона 666 тысяч 561 рубль.
Страхование жизни — 32 тысячи рублей в год. Умножаем на 8 лет — получаем 32х8=256 тысяч рублей.
Ремонт квартиры (ну не будет же она стоять просто так) примерно полтора миллиона рублей.
Получается 2 666 561 + 256 000 + 1 500 000= 4 442 561 руб.
Плюс стоимость самой квартиры (без переплаты в 20%) — 10 миллионов 666 тысяч 170 рублей.
Итого затраты на квартиру за 8 лет составят: 15 миллионов 088 тысяч 731 рубль.
Теперь посчитаем доходы.
Цена квартиры через 3 года точно вырастет. Насколько? Давайте спрогнозируем. Сейчас ПИК продает квартиру такого же метража в доме комфорт класса на Ильменском проезде 17 за 13 миллионов рублей. Причем нужно учесть, что сейчас цены во первых немного снизились, во вторых дом был заложен несколько лет назад и в этом году в ПИКе уже получают ключи, т.е. весь инвест уже закончился. На старте продаж такая квартира стоила в ПИКе 8-8,5 миллионов рублей (сведения из открытых источников). Получается инвест в ПИКе составил добрых 50%.
При этом нужно учесть, что ПИК не умеет строить дома комфорт класса. Фактически комфорт класс ПИКа это немного улучшенный эконом. С весьма посредственным качеством строительства. Да просто посмотрите на дома ПИКа на Ильменском проезде 17
Добавьте описание
Как вы видите дома стоят предельно близко друг от друга и смотрят окна в окна.
Добавьте описание
Ну и озеленение внутри тоже не то чтобы радует глаз.
Получается, что готовые квартиры похожего метража в домах ниже уровнем и уже на стадии готовности стоят столько же сколько я заплатил за квартиру на старте продаж.
Даже если не рассчитывать на такой же рост цен какой был в последние годы, все равно думается мне, что цена моей квартиры вырастет не менее чем на 20%. В этом со мной согласны и аналитики Level групп, которые прогнозируют цену моей квартиры на этапе передачи ключей в 16 миллионов рублей.
Получается через 3 года при спокойном росте цены моя квартира без отделки должна будет стоить в районе 15,5 -16 миллионов рублей. Плюсуем увеличение стоимости за счет ремонта и получаем примерно 17 миллионов рублей.
Почему рост цен будет, а падения не будет читайте в моих предыдущих постах, там есть вся аналитика.
Например тут
Теперь берем доходы с аренды за последующие 5 лет.
На данный момент цена аренды аналогичной квартиры в доме комфорт класса в районе метро Селигерская составляет 60-70 тысяч рублей. Берем минимальную цифру — 60 тысяч. 60 тысяч умножаем на 12 месяцев получаем 720 тысяч рублей. Минусуем коммуналку, простой и т.п. получаем сумму дохода в год в районе 500 тысяч рублей.
Итого — 500 тысяч умножаем на 5 лет получаем 2 миллиона 500 тысяч рублей.
Общий доход составит: 17 миллионов цены квартиры минус 15 миллионов расходов + 2,5 миллиона доходов с аренды = 4,5 миллиона чистой выручки за 8 лет или примерно по 500 тысяч в год.
Причем заметьте это расчет минимального дохода растянутого на 8 лет. Как вы понимаете вариант с продажей квартиры сразу после передачи ключей по прежнему возможен и тогда годовая доходность даже после уплаты налогов будет значительно выше.
А именно:
15,5 миллионов стоимость квартиры после получения ключей
13 миллионов стоимость покупки
100 тысяч страхование за 3 года
15,5-13-0,1=2,4 миллиона минус налог 13% примерно 300 тысяч.
Итого 2,1 миллиона рублей чистой выручки или по 700 тысяч в год.
Хотя если не будет резкого роста цен на недвижимость или острой необходимости в деньгах продавать эту квартиру ранее чем через 8 лет нет особого смысла. Ежемесячный платеж не большой. Переплаты по процентам фактически нет мы ее отдали сразу при покупке. Чем дольше мы отдаем долг, тем меньше он нам выходит ибо инфляция обесценивает и лет через 10 при нашей стандартной 10% инфляции ипотека обесценится на треть точно, а скорее всего в половину. Даже взять еще одну ипотеку эта ипотека нам не помешает. Да-да банки выдают вторую и третью ипотеку если считают, что уровень дохода позволяет покупателю оплачивать вторую ипотеку.
Так, что если не будет форс мажора эта квартирка у меня надолго. Будет потихонечку приносить мне денежку с аренды и отбиваться инфляцией.
п.с. Это было несколько сложнее расписать чем казалось изначально 😎Надеюсь мой опыт будет вам полезен. Если будут вопросы не стесняйтесь задавайте в комментариях или звоните. Буду рад помочь!
